주 문 : 청구인의 청구를 기각한다.
청구취지 : 피청구인이 2006. 4. 5 청구인에 대하여 한 건축용도변경신청반려처분은 이를 취소한다.
(행심2006-110호)
이 유
1. 사건개요
청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동1가 306-1번지 소재의 지상4층, 연면적 2,386.93㎡의 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설용도의 건축물에 대한 소유자로(단 4층 근린생활시설(학원) 359.19㎡는 청구외 ㅇㅇㅇ 소유임), 2006. 3. 28 위 번지의 건축물에 대한 2층 부분의 용도를 기존업무시설 및 제1·2종 근린생활시설에서 교육연구 및 복지시설(학원)로 변경 하고자 건축물용도변경신청서를 제출한바, 피청구인은 청구인의 건축물 4층에 제2종 근린생활시설의 학원이 존재하고 있어 당해 건축물 안에서 학원에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡이상 경우에 해당되어 기존의 학원도 교육연구 및 복지시설로 용도변경신청을 하도록 보완요구를 2006. 3. 29 하였으나, 청구인은 같은해 4. 4 신청서 보완이 불가하다는 내용을 제출하여, 같은달 5 건축용도변경신청에 따른 반려통보처분(이하 “이건 처분”이라 한다)을 하였다.
2. 청구인 주장
이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다 .
가. 청구인 ㅇㅇㅇ새마을금고는 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동1가 306-1(이하 이건 토지라고 함) 소재 철근콘크리트조 평슬래브 4층 업무시설 및 제2종 근린생활시설 단독주택, 1층 업무시설 351.95㎡, 소매점 310.54㎡, 2층 업무시설 356.17㎡, 의원 303.23㎡, 3층 업무시설 356. 17㎡, 제2종 근린생활시설(사무소) 303.23㎡, 지하1층 기계실, 계단실 46.45㎡, 옥탁층 기계실 30.45㎡의 소유자이다.
{4층 근린생활시설(학원) 359.19㎡는 청구외 ㅇㅇㅇ 소유임}
나. 행정처분의 경위
청구인은 피청구인에게 이건 토지에 소재하고 있는 제2종 근린생활시설 지상 2층 건물 673.083㎡에 대하여 교육연구 및 복지시설 학원으로 용도변경신청을 하였는데, 이에 위 피청구인은 청구인 건축물 4층에 제2종 근린생활시설의 학원이 존재하고 있어 당해 건축물 안에서 학원에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡이상 경우에 해당되어(타인의 소유인 경우에도 동일함) 기존건축물의 학원도 교육연구 및 복지시설로 용도변경신청을 하도록 보완요구 한 바 있다.
그 후 청구인은 4층 소유자인 ㅇㅇㅇ의 반대로 용도변경신청이 불가능하다는 보완서류를 접수하였으나, 피청구인은「민원사무 처리에 관한 법률」제10조(처리결과의 통지) 및「같은법 시행령」제15조 및 제16조 (민원서류의 반려 등) 규정에 의거 용도변경 신청서를 반려한 바 있다.
다. 행정처분의 위법, 부당성
(1) 청구인이 이건 건물 2층의 건축법상의 용도를 업무시설에서 교육연구 및 복지시설로 변경함으로써 청구인은 지상 2층에서 학원설립, 운영등록을 하기 위한 건축법상의 요건은 충족되었다 할 것이므로(건축법 제2조 제1항 제2의 2호, 제2항 제14조 제1, 2, 3, 6항, 제55조 등 참조) 이미 학원들로 이용되고 있는 부분의 용도까지 변경하여야 하는 것은 아니라고 판단된다. 따라서 이건 처분은 위법하다고 판단된다.
(2) 건축법상 동일한 건축물 안에서 학원용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 것에 한하여 제2종 근린생활시설로 분류하고 있다. 이건 건물의 건축주인 청구인은 이건 건물 중 4층 제2종 근린생활시설(학원) 359.19㎡를 2002. 3. 5 청구외 ㅇㅇㅇ에게 매도하여 위 ㅇㅇㅇ는 위 건물의 단독소유자가 되어 위 건물에 학원을 설립 운영하고 있어, 이건 건물은 집합건물로서 구분되어 소유자가 각 다르게 되었다. 그러나 현행 건축법은 동일한 건물에 다른 학원을 설립할 경우 바닥면적이 500㎡이상인 경우 기존 학원운영자의 소유자도 근린생활시설용도를 교육연구 및 복지시설로 용도변경 하도록 되어 있어, 구분소유권자인 기존 학원의 소유자의 동의를 얻어 용도변경신청을 하도록 되어 있다.
그런데 만약 기존 학원의 소유자가 동의를 하지 않을 경우 용도변경을 하고자 하는 자는 용도변경을 할 수 없게 되는 바, 이것은 사회상규나, 건축주의 자유로운 권리행사를 막는 지나친 처사라 할 것이고 나아가 사유재산을 침해하는 것이라 할 것이다. 즉 이건 건물은 집합건물이고 청구인과 위 ㅇㅇㅇ는 각기 다른 구분 소유권자이므로 각자 별개의 건물로 보아, 이건 건축용도변경처럼 바닥면적이 500㎡이상인 것은 이건 신청에 국한하여 건축용도변경신청을 허가하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 청구인이 용도변경 하고자 하는 현재 2층은 업무시설 364.306㎡와 제 1, 2종 근린생활시설은 308.777㎡(집합건축물관리대장상 표시 : 소매점 84.288㎡, 소매점 89.741㎡, 학원 134.75㎡)로 되어있는 바, 이것은 집합건물로서 구분소유권이 가능하므로 용도변경이 되어야 할 것이다.
(3) 또한 근린생활시설에 학원과 교육, 복지시설에 학원을 병존을 허용하더라도 청구인은 교육, 복지시설인 학원에서 용도에 따라 그 용도에 알맞은 건축기준에 의하여 건축법상 주차장 설치기준, 장애인등을 위한 편의시설 설치기준, 피난 및 소방시설 설치기준 등 모든 요건을 갖추고 있다.
라. 결론
위와 같은 사유에 비추어 볼 때, 피청구인이 청구인의 신청에 대하여 이를 거부한 처분을 내린 것은 위법, 부당하므로 마땅히 취소되어야 할 것이다.
청구인은 다음과 같이 보충서면을 제출 하였다.
가. 피청구인은 법률의 근거에 의하면 동일한 건축물 안에서 학원의 용도에 쓰이는 바닥면적의 총합계가 500㎡ 미만인 경우에는 제2종 근린생활시설에 해당한다 할 것이나 이를 초과하는 경우는 그 전체가 교육연구 및 복지시설에 해당되는 것이며, 여기서 말하는 동일한 건축물이라 함은 하나의 대지 안에 2동이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다는 규정 (건축법시행령 제3조의 4, 별표 1, 제3호 가목)에서도 알 수 있듯이 건축물전체를 말하는 것이므로, 이 사건 건축물의 경우는 이미 4층에 제2종 근린생활시설 학원용도 364.306㎡가 있어 2층 부분의 업무시설 및 제2종 근린생활시설용도 673.803㎡를 교육연구 및 복지시설 학원용도로 변경하게 되면 동일한 건축물 안에서 학원용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 500㎡를 초과하게 됨으로 기존의 4층 제2종 근린생활시설 학원도 교육연구 및 복지시설 학원에 해당되게 됨으로 용도변경 하여야 하므로 청구인의 건축용도 변경신청을 반려한 것은 적법한 행정행위라고 주장하고 있다.
나. 그러나 이건 건물은 집합건물이고 청구인과 4층에서 학원을 운영하고 있는 기존학원운영자인 ㅇㅇㅇ는 각기 다른 구분소유권자이므로 각각 별개의 건물로 보아, 이건 건축용도변경처럼 바닥면적이 500㎡이상인 것은 이건 신청에 국한하여 건축용도 변경신청을 허가하는 것이 타당하다 할 것이고, 또한 근린생활시설에 학원과 교육, 복지시설에 학원을 병존을 허용하더라도 청구인은 교육, 복지시설인 학원에서 용도에 따라 그 용도에 알맞은 건축기준에 의하여 건축법상 주차장 설치기준, 장애인등을 위한 편의시설 설치기준, 피난 및 소방시설 설치기준등 모든 요건을 갖추고 있으므로 건축용도변경신청을 허가하는 것이 타당하다 할 것이다.
다. 위와 같은 청구인의 주장은 판단하는데 있어서 ㅇㅇㅇ도행정심판위원회에서 이건 건물을 실사하는 것이 필수적이라 할 것이므로 청구인은 ㅇㅇㅇ도행정심판위원회의 이건 건물에 대한 실사를 요청하는 바이다.
3. 피청구인 주장
이에 대하여 피청구인은 다음과 같이 주장한다.
가. 사건의 경위
(1) 이건 청구 사건은 우리구에 2006. 3. 28 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동1가 306-1번지상의 지상4층, 연면적 2,386.93㎡의 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설용도의 건축물에 대하여 2층 부분의 용도를 기존업무시설 및 제1·2종 근린생활시설에서 교육연구 및 복지시설(학원)로 변경 하고자 건축물용도변경신청서를 제출한 바,
(2) 신청내용에 부적합한 부분이 있어 2006. 3. 29 보완요구 하였으며 이에 청구인이 2006. 4. 4 보완서를 제출하여 검토하여 본 바,
(3) 보완요구 사항에 대한 이행이 아닌 보완이 불가하다는 내용으로 제출하여 2006. 4. 5「민원 사무처리에 관한 법률」제10조(처리결과의 통지) 및「같은법 시행령」제15조 및 제16조(민원서류의 반려 등)의 규정에 의거 건축용도변경신청에 대하여 반려 통보 하였던 사항이다.
나. 법률적 근거
(1) 용도별 건축물의 종류를 정한 건축법시행령 제3조의4〔별표1〕에 의한 학원의 용도를 살펴보면,
- 제2종 근린생활시설에 해당하는 학원의 경우는 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 한다고 규정하고 있어,
- 동일한 건축물 안에서 학원의 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터를 초과하는 경우에는 교육연구 및 복지시설의 학원 용도에 해당된다 할 것이다.
다. 처분의 적법성
(1) 청구인은 이건 건물 2층의 건축법상 용도를 업무시설에서 교육연구 및 복지시설로 변경함으로써 건축법상의 요건은 충족되었다 할 것이므로 이미 학원들로 이용되고 있는 부분의 용도까지 변경하여야 하는 것은 아니라고 판단하여 이건 처분이 위법하다고 주장하고 있으나,
- 법률의 근거에 의하면 동일한 건축물 안에서 학원의 용도에 쓰이는 바닥면적의 총 합계가 500제곱미터 미만인 경우에는 제2종 근린생활시설에 해당한다 할 것이나 이를 초과하는 경우는 그 전체가 교육연구 및 복지시설에 해당되는 것이며,
- 여기서 말하는 동일한 건축물이라 함은 하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다는 규정( 건축법시행령 제3조의4 별표1 제3호 가목)에서도 알 수 있듯이 건축물 전체를 말하는 것임으로,
- 이건 건축물의 경우는 이미 4층에 제2종 근린생활시설 학원용도 364.306제곱미터가 있어 2층 부분의 업무시설 및 제2종 근린생활시설용도 673.083제곱미터를 교육연구 및 복지시설 학원 용도로 변경하게 되면 동일한 건축물 안에서 학원 용도에 사용되는 바닥면적의 합계가 500제곱미터를 초과하게 됨으로 기존의 4층 제2종 근린생활시설 학원도 교육연구 및 복지시설 학원에 해당되게 됨으로 용도 변경하여야 하는 것은 당연한 사항이다.
- 동일한 건축물 안에 있는 4층 학원 부분의 소유자가 용도변경에 응하지 않아 이를 이행할 수 없다고 주장하는 것은 청구인의 편의를 위한 주장일 뿐 건축물의 용도분류를 규정하고 있는 법령에는 부합되지 않는 사안이며,
- 이러한 법률 규정에 부합하지 않아 건축용도변경신청에 대하여 반려 처분한 사항은 적법한 행정행위라 사료된다.
라. 결론
위 사항을 종합적으로 살펴보건대 건축법령의 규정에 부적합한 상태 에서는 처리가 불가하여 신청건에 대하여 반려한 것은 당연한 행정처분임으로, 청구인의 건축용도변경신청반려처분취소 청구는 당연히 기각(또는 각하) 되어야 할 것이다.
4. 이건 처분의 위법·부당여부
가. 관계법령
？ 건축법 제2조, 제14조,
？ 건축법 시행령 제3조
나. 판 단
(1) 청구인 및 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서와 기타 소명자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.
(가) 청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동1가 306-1번지상의 지상4층, 연면적 2,386.93㎡의 업무시설 및 제1·2종 근린생활시설용도의 건축물에 대하여 지상 2층 건물 673.083㎡(업무시설 356.17㎡, 의원 303.23㎡)인 제2종 근린생활시설에 대하여 교육연구 및 복지시설(학원)로 2006. 3. 28 건축물용도변경신청을 피청구인에게 하였다.( 4층 근린생활시설(학원) 359.19㎡는 신청외 ㅇㅇㅇ 소유임)
(나) 2006. 3. 29 청구인의 건축물 4층에 제2종 근린생활시설의 학원이 존재하고 있어 당해 건축물 안에서 학원에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡이상 경우에 해당되어(타인의 소유에도 동일) 기존의 학원도 교육연구 및 복지시설로 용도변경신청을 하도록 보완요구 하였다.
(다) 청구인은 4층 소유주(청구외 ㅇㅇㅇ)의 반대 등의 사유로 용도변경이 불가하다고 2006. 4. 4 보완서류를 제출하자, 피청구인은 2006. 4. 5 건축용도변경신청에 따른 민원처리결과 반려통보를 하였다.
(2) 살피건데,「건축법」제2조 2에 "건축물"이라 함은 토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다고 하고, "건축물의 용도"라 함은 건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다고 규정하고 있으며,「같은법」제14조 제1항은 건축물의 용도변경은 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합하게 하여야 한다고 하고,
「같은법 시행령」제3조의 4 (용도별 건축물의 종류) 법 제2조제2항 각호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다고 하여,[별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4관련)를 살펴보면, 그 3호는 제1종 근린생활시설, 가. 수퍼마켓과 일용품(식품·잡화·의류·완구·서적·건축자재·의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다. 이하 같다), 그 4호는 제2종 근린생활시설. 자. 사진관·표구점·학원(동일한 건축물안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것에 한하며, 그 10호는 교육연구시설(제2종 근린생활시설에 해당하는 것을 제외한다) 라. 학원(자동차학원 및 무도학원을 제외한다)라고 정하고 있는바,
청구인은 용도변경 하고자 하는 제2종 근린생활시설 지상 2층 건물 673.083㎡에 대하여, 이건 건물은 집합건물이고 청구인과 위 ㅇㅇㅇ는 각기 다른 구분 소유권자이므로 각자 별개의 건물로 보아, 이건 건축용도변경처럼 바닥면적이 500㎡이상인 것은 이건 신청에 국한하여 허가하여야 하며, 근린생활시설에 학원과 교육, 복지시설에 학원을 병존을 허용하더라도 청구인은 교육, 복지시설인 학원에서 그 용도에 알맞은 건축기준에 의하여 건축법상 주차장 설치기준, 장애인등을 위한 편의시설 설치기준, 피난 및 소방시설 설치기준 등 모든 요건을 갖추고 있다는 취지의 주장을 하고 있으나,
근린생활시설로서의 학원은 '동일한 건축물' 안에서 학원용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 경우에 한하는 것으로 규정되어 있고, 여기서 '동일한 건축물'은 하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다는 규정,「건축법 시행령」제3조의 4, [별표 1], 제3호, (가)목에서도 알 수 있듯이 건축물 전체를 말하는 것으로 하나의 건물의 구조상 구분된 수 개의 부분이 독립한 건물로서 사용되는 집합건물의 경우에는 그 집합건물 전체를 의미한다고 봄이 상당하다 할 것이다.
더욱이 근린생활시설과 교육연구 및 복지시설은 건축법령상 주차장 설치기준, 장애인 등을 위한 편의시설설치기준 등 각종 건축기준이 서로 다르고 특히 근린생활시설을 교육연구 및 복지시설로 용도를 변경함에 있어서는 피청구인에게 신고를 요하고 이에는 사용승인, 설계에 관한 규정 등이 준용되는 등 그 절차가 비교적 엄격하여 청구인이 용도변경 신청한 시설뿐만 아니라 전체적으로 교육연구 및 복지시설로서의 시설을 갖추어야 이용할 수 있는 특정 용도의 건축물을 근린생활시설로서의 시설만 갖추어도 이용할 수 있도록 하는 것은 위와 같은 규정의 취지에도 반하여 특별한 사정이 없는 한 허용되어서는 안 되는 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 동일한 건축물 안에서 교육연구 및 복지시설로서의 학원과 근린생활시설로서의 학원은 양 시설을 통틀어 학원으로 이용되는 바닥면적의 총 합계가 500㎡ 미만인 경우에 한하여 분리, 존속할 수 있을 뿐, 이를 초과하는 경우에는 그 전체가 교육연구 및 복지시설인 경우에 한하여 이용이 가능하다 할 것이다.
따라서 해당 부분의 소유자가 용도변경에 응하지 않아서 이를 이행할 수 없다는 사정은 위와 같은 결론에 아무런 영향을 미치지 않는다 할 것이므로, 청구인의 용도변경 불이행을 이유로 한 피청구인의 이건 처분은 정당하다 할 것이다.
5. 결 론
그렇다면, 청구인의 청구는 이유 없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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