다세대주택, 다가구주택,다중주택 비교표

다세대, 다가구, 다중주택 비교

 

구분      다세대주택(공동)           다가구주택(단독)           다중주택(단독)    법상정의 연면적 660㎡이하 4층이하 2세대 이상 연면적 660㎡이하, 4층이하인 단독주택으로 출입문을 별도로 설치하는등 2가구이상이 독립된 생활을 할수 있도록 건축된 주택 학생 또는 직장인등의 다수인이 장기간 거주할수있는 구조의 주택   구분기준 ＊각세대가 하나의    건축물 안에서 각    독립된 주거생활 영위 ＊구분소유/분양가능 ＊가구별로 별도의 방,부엌,화장실구비(출입구등 일부 공유가능)＊구분소유 및 분양 불가 ＊각 주거구획별로   독립공간 확보하되   주거생활일부를 공동영위 ＊구분소유 및 분양 불가      규모 200평(660㎡)이하 4층이하 660㎡이하 3층 이하(1층은 주차장으로 건설시 4층이하) 330㎡(100평)이하 3층 이하     주거     구획당     면적           2-19세대           20㎡이상                   2-19가구                20구획이하                12-33㎡이하    부대시설 ＊세대별 방, 부엌, 화장실,현관 동시 확보 ＊세대별 전용상수도 설비,설치 ＊난방시설은 세대별로설치 ＊가구별로 방, 부엌, 화장실, 출입구 구비 ＊지하실 가구는 지상에 화장실 설치 유도 ＊난방시설은 가구별 설치 ＊층별 남녀구분 화장실 설치 ＊공동샤워실 설치 ＊주거구획별 전용 상수도 설치 ＊개별취사, 난방의 경우 가스배출기 설치(연탄 사용시   ■ 연립.다가구.다세대   우선 연립 다세대 다가구 빌라(고급연립)를 간단하게 구분해보면 모두 공동주택의 형태를 취하나 용어상, 건축법상 차이가 있다.  ▶ 다세대/다가구/연립주택의 정의 ◇. 다세대 주택(구분소유)이란 연면적 660㎡이하 이면서 4층 이하인 건물에 2세대 이상이 살고 있는 주택을 말한다. 각 세대가 한 건축물 안에서 독립된 주거 생활을 영위할 수 있는데 1동당 주거 구획 수는 2세대이상이고 주거구획 당 전용면적은 20㎡이상이다. 각 세대별로 방, 부엌, 화장실, 현관을 별도로 갖추고 있어야 하며 세대전용 상 하수도 설비를 설치해야 한다. 구분소유 및 분양이 가능한 공동주택이다. ◇. 다가구 주택(단독소유)은 건물 연면적이 660㎡이하이고 3층 이하(지상 1층을 주차공간으로 사용할 경우 4층 허용)의 주택 1개동에 여러가구가 함께 거주하는 형태로 각 가구마다 독립된 부엌과 화장실을 갖춘 주택을 말한다. 다가구 주택의 장점은 건축법상 단독주택으로 취급하고 있어 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 다가구 허용 가구수는 2~19세대까지 허용 받지만 분양할 수없고, 등기이전이 안되므로 각 가구마다 소유자를 따로 둘 수 없다. 그러나 공동주택에 적용되는 건축기준 등에 적합한 경우에 한하여 다세대 주택 등으로 용도변경이 가능하고, 또한 건축법령에 적합한 범위 내에서 기존의 단독주택을 다가구 주택으로 개조하는 것을 허용하고 있다. ◇. 연립주택 (row house) 전체 층이 4층 이하이면서 1동(棟) 당 건축연면적이 660㎡를 초과 하거나 가구수가 20가구 이상인 주택이다. 분양이 가능해 공동주택으로 분류된다 (아파트: 5층이상의 모든 주거용 건물로 공동주택으로 분류)  *다가구주택의 적용하는 건축기준은 각 지자체마다 다를 수 있다. 서울시의 경우는 '다가구 주택 건축 심의기준'을 마련하여 시행하고 있다. 이 기준에 따르면 가구당 면적은 최소 13.6평을 넘어야 하고, 건물 층수도 반경 30m 이내 주변 건축물의 평균 층수 이하여야 한다. 또 10가구 이상의 다가구주택은 반드시 건축심의를 거쳐야하며, 전용주거지역(다세대 연립주택 건축 가능 공고 지역 제외) 내에서 다가구주택을 지을 경우 4가구를 넘지 못한다.    하지만 서울시의 '다가구주택 건축심의 기준'은 권고사항으로 각 자치구 실정에 맞게 운영되어지고 있다. 한편 다가구 주택을 지을 때는 전체가구수의 0.7배수 이상의 차량이 주차할 수 있는 주차공간을 확보해야 한다. 건축 연면적이 87㎡이상 133㎡이하는 1대, 133㎡를 초과할 경우엔 90㎡당 1대가 주차할 수 있는 주차장 면적이 확보되어야 한다. 이밖에도 전용주거지역에 다가구 주택을 신축할 경우에는 3가구까지만 허용되고 건축선 후퇴 제한규정을 적용받지 않던 6m 미만 도로에 접한 다가구주택도 앞으로는 반드시 대지경계선으로부터 1m후퇴해 짓도록 하는 등 앞으로 다가구/다세대에 대한 건축법규는 대폭 강화될 것으로 보인다. ■ 다가구주택의 다세대주택으로의 전환   다가구와 다세대를 나누는 가장 큰 기준은 가구별로 등기를 할 수 있는지 여부이다. 그러나 이제는 구분등기가 가능해져 두 주택의 구분은 없어진 것이나 다름없는데 다가구주택을 구분 등기하려면 우선 다세대주택으로 용도를 바꾸어야 한다. 관할 시,군,구에 용도변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재사항을 다세대 주택으로 바꾸면 되는데 이때에 다음의 두가지 요건을 갖추어야 한다. 첫째 세대별로 구분되는 벽두께에 대한 것이다. 각 가구를 분리하는 벽두께가 다세대의 방화벽 기준인 19cm를 넘어야 한다. 두번째로 주차장 확보기준인데 이는 별로 어렵지 않은 것이 건축법에서 다세대의 주차장 규정을 다가구 수준으로 완화하였기 때문이다. 그외 또 토지공사나 주택공사에서 단독 주택으로 분양한 용지에 건축한 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다는 문제가 있다.     ■ 부동산용어 정의   아파트: 주택건설촉진법에 근거해 건설하고 분양, 분양대금이 건축공정률 50%기준으로 2회이상 나누어 납부, 사후관리도 공동주택관리령 규정에 따라야 함-한마디로 분양보증으로 회사부도나도 불입원금 보장받을 수 있다. 주상복합과 오피스텔의 공통점: 분양방식 대금납부가 시행자 재량, 분양보증 대상아님으로 부도나면 안정장치 없다. 주상복합과 아파트의 공통점: 주거용으로 분류되니 내부 욕조 설치가 가능하고 세입자가 임대차보호법에 의거 법의 보호를 받는다. 임대사업할 수 있고, 임대 사업자로 등록하면 세제감면해택도 있다. 그러나 오피스텔은 주거겸용이니 욕조설치 할 수 없고, 확정일자 받아도 보증금 우선 변제가 안되고 여러채 사서 임대업해도 세제 감면 혜택이 거의 없죠. 그러니 투자목적 보다는 임대수익을 얻기 위한 목적이 강하다. 주거용요피스텔: 말그대로 주거를 목적으로 하는 경우라면 주택으로 간주될 수 있다는 것이다. 국세청은 일단 주민등록상 전.출입이 되었거나 미성년 자녀와 함께 거주하거나 내부 구조와 전기.수도.가스료 내역과 오피스텔 소유자의 은행계좌.의료보험기록 등을 고려해서 주거용인지를 결정하게 될 것이다. 주거와 업무를 섞어 사용하는 경우엔 주거부문이 50%를 초과할 경우 주택으로 간주된다는게 국세청의 기본 입장이다. 다만, 최근에 분양된 주거용 오피스텔(일명 아파텔)은 주택으로 분류된다. 따라서 이런 경우의 오피스텔은 주택으로 분류되고 1가구 2주택에 해당될 수 있으며 양도세 감면혜택이 없는 것으로 보아야 한다.