임차인 권익강화······임차인도 분양전환승인 신청가능

 

임차인 권익강화․․․․․․임차인도 분양전환승인 신청가능

□ 국토해양부는 임차인의 주거불안을 해소하기 위해 임차인에게도 분양전환 승인권을 부여하는 것을 주요내용으로 하는「임대주택법 시행령」전부 개정령이 6월 10일 국무회의를 통과함에 따라 6월 22일부터 시행된다고 밝혔다.

□ 동 개정령은「임대주택법」의 개정(2008. 3. 21 공포)으로 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항 및 현행 제도의 운영상 나타난 일부 미비점을 개선․보완하였으며, 주요 개정내용은 다음과 같다.

 ① 임차인에게 직접 분양전환 승인신청권 부여

  ㅇ 종전에는 임대사업자만 임대주택의 임대의무기간 경과, 임대사업자의 부도, 파산 등이 발생한 경우 우선 분양전환 할 수 있도록 규정되어 있었으나,

   - 임차인의 주거불안을 해소하기 위하여, 임대주택의 임대의무기간 경과, 임대사업자의 부도, 파산 또는 모회사(母會社) 부도가 발생하고 임대사업자의 자기자본이 전부 잠식된 경우로서

     1년이상 임대사업자가 분양전환 미신청시, 임차인도 ⅔이상의 동의를 받아 직접 분양전환 승인을 시장․군수 또는 구청장에게 신청할 수 있도록 하였다.

 ② 분양전환가격 산정의 신뢰성 제고를 위한 감정평가 개선

  ㅇ 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령」에 따라 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가 법인(15개소 '08년현재) 2곳에 분양전환가격 산정을 위한 감정  평가를 의뢰하도록 하였고,

   - 분양전환가격을 재평가할 경우에는 종전에 감정평가를 하였던 감정평가법인은 제외하도록 하였다.

 ③ 임대차계약의 갱신거절 등의 사유 명시

  ㅇ 임대주택의 임차인을 한층 더 보호하기 위하여 종전에 ‘표준임대차계약서’에 열거된 내용을 시행령으로 규정하였다

   - 임대사업자가 관계기관의 하자보수명령을 이행하지 아니하는 경우, 임차인의 의사에 반하여 임대주택의 부대ㆍ복리 시설을 파손하거나 철거시킨 경우, 표준임대차계약서상의 의무를 위반한 경우 등 발생시,

     임차인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 경우를 구체적으로 정하였다.

 ④ 임대보증금 보증 미가입자에 대한 과징금 부과

  ㅇ 임차인의 임대보증금 보호를 강화하기 위하여 ‘가산금리(1%P)’와 함께 과징금을 병과(竝科)할 수 있도록 하였다.

   - 임대보증금에 대한 보증가입의무를 위반한 임대사업자에게  보증에 가입하지 아니한 기간에 비례하여 임대보증금 보증수수료의 100분의 30에 상당하는 금액부터 100분의 50에 상당하는 금액까지를 과징금으로 부과하도록 하였다.

     ※  6～12개월간 미이행 : 위반한 임대보증금 보증수수료의 30/100

        12～18개월간 미이행 : 위반한 임대보증금 보증수수료의 40/100

         18개월 이상 미이행 : 위반한 임대보증금 보증수수료의 50/100

 ⑤ 기타 개정사항으로

  ㅇ 실효성있는 분쟁조정을 도모하기 위해 시장․군수 또는 구청장에게「임대주택분쟁조정위원회」를 상설화하도록 하였고, 조정위원회에서는 임대사업자에게 필요한 자료 요청권을 부여하였으며,

  ㅇ 임차인의 분양전환 불응시 임대사업자가 제3자에게 매각 할 수 있도록 하여 분양전환이 지연되는 문제를 해결하였다.

  ㅇ 특수 목적 법인(SPC)은 해당 단지 안에 있는 임대주택의 임대 보증금과 국민주택기금대출금의 합(부채)이 임대주택 건설원가의 80%이하인 경우 임대보증금 보증가입이 제외되었으나

     모회사 또는 최대출자자가 연대보증할 경우에는 90%이하로 완화하여 특수 목적 법인(SPC)제도가 활성화되도록 하였다.

     ※ 특수 목적 법인 : 임대주택 사업을 단지별로 독립적으로 시행하기 위해 설립된 법인

  ㅇ 또한, 다른 임대사업자에게 매각시 관할 지자체에 신고의무를 부과하여 임대사업자가 아닌 자에 대한 불법매각 방지 및 부실 사업자에게 매매 사실을 알 수 있도록 하여 임차인의 권익 침해를 해소하는 내용을 담고 있다.

□ 아울러, 어려운 용어와 표현 등을 이해하기 쉽게 고치고, 복잡한 문장 등은 체계를 정리하여 쉽고 간결하게 하는 등 국민이 법 문장을 이해하기 쉽게 정비하였다.