인도명령

법원경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에 소유자로서 진정한 재산권을 행사하려면 법적 권한 없이 부동산을 점유하고 있는 점유자를 상대로 한 명도과정이 마지막 과제로 남게 된다. 대화를 통한 부동산 명도를 시도하다가 끝내 해결이 되지 않는 경우 새로운 소유자는 법의 강제집행을 통한 명도에 나서게 되는 데 크게 두 가지로 나뉘게 되는 것에 대해서 살펴보기로 하자.

 

 

[인도명령]

 

인도명령이란 낙찰잔금을 납부함으로서 소유권을 취득한 낙찰자가 경매부동산으로부터 점유 퇴거를 거부한 채무자, 소유자, 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인(민사집행법기준)등 인도명령대상자에 해당되는 점유자를 대상으로 경매법원에 인도명령을 신청하면 경매법원이 심사하여 결정으로써 집행관으로 하여금 해당점유자를 낙찰부동산으로부터 강제로 퇴거시킬 수 있도록 명하는 법원의 명령을 말한다. (주문의 형식은 “피신청인은 신청인에게 별지목록기재 부동산을 인도하라” )

 

▶인도명령 대상자
1) 채무자
2) 소유자(물상보증인 등 채무자 아닌 소유자 포함)
3) 낙찰로 인해 소유자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인
4) 경매개시결정의 효력발생 후의 점유개시자(경매개시결정 효력발생 후 전입한 임차인 등)
5) 위 1)/2)/3/4)의 동거가족/피고용인
6) 위 1)/2)/3/4)의 근친자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자
7) 위 1)/2)/3/4)과 특수한 관계에 있는 자로서 점유할 정당한 권원이 없는 자
8) 위 1)/2)/3/4)과 공모하여 인도집행을 방해할 목적으로 점유한 자

 

▶주의사항(특수한 경우의 인도명령의 상대방)
가) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 전입신고를 하지 아니한 상가 등의 임차인은 인도명령의 상대방이 아니다.

나) 경매개시결정 전에 점유를 개시하였지만 유상계약(임차보증금/전세금/월세 등) 없는 무상점유자도 인도명령의 상대방이 아니다.

다) 경매개시결정기입등기 후 경매목적부동산을 취득한 자는 위 2)의 소유자에 해당하지는 않지만 경매개시결정의 효력발생 후의 점유자가 되어 인도명령의 상대방이 된다.

라) 가압류에 기한 본 집행으로 강제경매가 이루어진 경우에는 가압류 후 본 압류(임차인/소유자 포함)도 인도명령의 상대방으로 보는 견해가 다수설이다.(이견 있음)

마) 경매개시결정의 효력발생 전에 점유를 개시했으나 점유를 잠시 이전했다가 경매개시결정의 효력발생 후에 점유를 재개한 점유자도 인도명령의 상대방으로 본다.

바) 경매개시결정의 효력발생 전에 부동산을 전대하였던 임차인이 경매개시결정의 효력발생 후 전대계약을 해제하고 그 부동산을 다시 점유하여도 인도명령의 상대방이 된다.

사) 채무자가 임차인의 지위를 겸하는 경우의 처리 임차인이 임의경매신청채권의 채무자인 경우에는 임차인이 낙찰자에게 대항력 있는 선순위임차인이 아닐 경우에만 인도 명령의 상대방으로 본다.

 

▶인도명령을 신청할 수 있는 자
1) 낙찰자
2) 낙찰자로부터 낙찰부동산을 상속받은 자 등의 일반승계인
3) 낙찰자가 법인인 경우 법인합병에 의해 승계한 법인
4) 주의사항 매매/증여 등을 원인으로 하여 낙찰자로부터 낙찰부동산을 양수받은 매수인/수증자 등의 특정승계인은 인도명령을 신청할 수 없는데 이는 인도명령신청권을 일신전속권과 유사한 권리로 보기 때문이다.

 

▶인도명령 신청요건
1.매각대금 완납후 6개월 이내 신청할 것
2.인도명령은 낙찰인이나 그 승계인이 낙찰 대금을 완납하였음을 증명하면 되기 때문에 낙찰인 명의의 등기부상 소유권 이전등기가 경료 되는 것과는 무관하다. 즉 법원경매로 소유권을 취득하는 경우에는 원시취득이기 때문에 등기부상 물권변동 없이도 소유권이 이전되는 것이다.

 

▶인도명령 신청시기/주의사항
1) 인도명령 신청시기 낙찰잔금납부일로부터 6월이 되는 날까지 낙찰자는 인도명령을 신청할 수 있다.

2) 낙찰자 주의사항
가) 대금지급일로부터 6개월이 경과한 후의 처리. 낙찰 잔금 납부일로부터 6개월이 경과하면 낙찰자는 인도명령 신청권을 상실한다. 따라서 위 인도명령의 상대방도 잔금납부 후 6개월이 경과하면 인도명령에 기한 강제집행을 받지 아니한다. 즉 명도소송의 상대방이 된다.

나) 인도명령의 강제집행으로써 또는 채무자/소유자로부터 낙찰자가 부동산의 인도를 받은 후에 제3자가 불법으로 이를 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다[즉 무단침입으로 점유한 자를 고소(형사상 책임)하거나 명도소송을 통하여 그 승소판결을 가지고 강제퇴거를 시켜야 한다]

다) 인도명령의 강제집행에 의해 퇴거당한 채무자/소유자 등의 인도명령의 상대방이 재침입하여 점유하여도 그 자를 상대방으로 하여 인도명령을 신청할 수 없다. 따라서 나)와 다)의 경우에 대비하여 인도명령을 신청하면서 동시에 점유이전금지가처분신청을 함께 하는 것이 효과적이다.

라) 경매개시결정의 효력 발생 후에 점유한자라도 유치권자등 낙찰자에게 대항할 권원을 가진 자는 인도명령의 상대방이 아니다.

 

▶인도명령진행 절차

낙찰자가 권원 없는 점유자를 상대로 부동산인도명령 신청 → 심리 및 심문 → 인도명령결정→ 송달 → 강제집행신청→ 강제집행 실행

*심리 및 심문
부동산인도명령 신청이 접수되면 법원은 채무자/소유자/일반승계인은 심문하지 않고 인도명령을 내리지만, 그 외의 임차인이나 전세권자 등이 점유하고 있을 경우에는 심문 후에 인도명령을 내린다. 서면심리에 의하여 인도명령의 가부를 결정할 수 있고, 필요한 경우 당사자를 심문하거나 변론할 수 있다.

* 인도명령 결정
인도명령 신청 후 약 3∼10일 전후면 부동산 인도명령에 대한 가*부결정이 난다. 송달된 인도명령 결정문과 피신청인에게 송달되었다는 송달증명원을 통보하고, 상기 인도명령 결정문과 인도명령 대상자에게 보내진 송달증명원을 첨부하여 부동산 소재지를 관할하는 집행관 사무소에 강제집행을 신청 한다

* 인도명령에 기한 낙찰자의 강제집행신청시 필요서류
1) 부동산인도명령 결정정본
2) 송달증명원(점유자에게 인도명령 결정문을 보냈다는 증명서)
3) 강제집행예납금(강제집행접수비/집행관 수수료&노무비 등)
4) 강제집행위임장(집행관에게 강제집행을 위임한다는 위임장
5) 낙찰자의인감증명서/낙찰자의 도장

* 인도명령에 대한 피신청인의 불복방법
가. 인도명령에 대한 불복사유
1) 인도명령 발령의 절차적/실체적 흠결(즉 신청인의 자격/상대방의 범위/신청기간 등의 흠결)
2) 인도명령 재판상 하자(즉 신청의 하자/심리절차의 하자 등)
3) 인도명령의 상대방이 낙찰인에 대하여 인도를 거부할 수 있는 권원을 가지고 있는 경우 (즉 유치권자/낙찰자와 재계약한 임차인 등)

나. 즉시항고 * 집행정지결정

경매법원의 인도명령결정에 대하여 이의 있는 이해관계인(인도명령결정문상의 상대방)은 즉시항고+집행정지신청을 하고 집행정지 결정을 받아 강제집행(강제퇴거)을 정지시킬 수 있다. 다. 청구에 관한 이의의 소/ 제3자이의의 소 및 잠정처분을 받아야 한다.

1) 청구에 관한 이의의 소 즉시항고를 실기하여 확정된 인도명령에 대하여 인도명령의 상대방은 “청구이의의 소”로써 낙찰자와 다툴 수 있다.
2) 제3자이의의 소 인도명령의 상대방이 아닌 제 3자가 인도 집행을 받게 되는 경우에는 “제3자이의의 소”로써 다툴 수 있다.

3) 민소법 제507조의 잠정처분 본안소송[위 1]/2의 판결시까지 강제집행을 피하기 위해서는 위 “청구이의의 소”나 “제3자이의의 소”를 제기후 법원의 담보제공명령(또는 담보제공을 명하지 아니하는 명령)에 따라 담보제공등의 방법으로 잠정처분의 일환으로 강제집행(강제퇴거)의 정지 결정으로 대처할 수 있다.