부동산등기는 무었이며 왜 필요한가

 부동산등기는 무었이며 왜 필요한가

부동산등기제도는 등기라는 특수한 방법에 의해서 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도를 말합니다.

즉 부동산등기는 물권의 공시(公示- 외부적으로 누구나 알 수 있게 표시하는것)에 관한 제도로서
특히 부동산(동산은 특별한 경우외에는 점유로서 공시됩니다)물권에 관한 공시제도입니다.
여기서 공시를 등기라는 특수한 방법에 의해 수행하는 것입니다

★ 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부의 두가지가 있습니다 부동산이외의 경우 특별법상의 여러 등기부등이 있는데 입목등기부 / 공장재단등기부 / 광업재단등기부 등이있고 동산이면서도 이런 기능을 하는 것으로서는 선박등기부 /자동차등록원부/ 항공기등록원부 건설기계등록원부등이 공시적기능을 수행합니다   ★ 전산정보처리조직(컴퓨터)에 의해 등기사항이 기록된 보조기억장치 ( 하드디스크 나 보조디스크등을 말하는것 같습니다 ) 도 등기부입니다

이렇게 획일적으로 등기로서 권리관계를 공시하는 이유는 눈에보이는 물건(예:아파트)에 대해서
어떠한 권리(물권)가 존재하는지 -권리는 눈에 보이지 않습니다 눈에보이는 것은 물건일뿐-
외부에서 인식할 수 있게 만들어서 사회 일반의 거래상의 안전을 도모할 수 있게 하기위함입니다

눈에보이지 않는 권리관계 때문에 이를 확인할 수 있는 방법이 없다면 지금처럼 복잡한
사회구조속에서 일반인들은 마음을 놓고 거래할 수 없는 상황이 발생하게되며 이는
사회발전을 저해하게되며 일반인들은 거래 때마다 그 물건에 어떤 권리가 존재하는가에대해
많은 시간과 노력을 투여하게 되기 때문에 이렇게 등기로서 획일적으로 부동산의 권리관계를
공시(公示)하여 법적인 안정성을 도모하는 것입니다


이렇게하여 일반인들은 등기를 통하여 부동산에대한 권리의무관계를 파악할 수 있게되며
나아가 우리나라는 이른 바 성립요건주의라하여 권리변동은 등기를 해야 비로서 그 효력이
발생변경되는원칙을 채택하였습니다

민법 제186조 (부동산물권변동의 효력) - 원칙 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다. 민법 제187조 (등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) -예외 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다. 대법원1996.2.23.선고95도2754판결 [공1996상,1176] 물권변동에 있어서 형식주의를 채택하고 있는 현행 민법하에서는 소유권을 이전한다는 의사 외에 부동산에 있어서는 등기를, 동산에 있어서는 인도를 필요로 함과 마찬가지로,,,,(생략)

따라서 부동산에 관하여 어떠한 계약을 해도 이를 등기를 통하여 외부에 공시하지 않는한
사회일반인 (법적으로 이를 보통 제3자라고 표현합니다 ) 에게 그러한 내용을 주장할 수 없을
뿐더러 심지어는 그 거래 당사자사이에서도 권리변동의 효력이 발생하지 않게 되는 것입니다

쉽게 말하면 집을 2억을 주고 매수해도 이를 이전등기 하지 않는한 법적으로 매수인은
소유자가 아닙니다

단, 이전등기하지 않은 매수인의 법적지위도 일정한 보호를 받는 경우가 있습니다
( 기회가 닿으면 상세하게 설명드리겠습니다)

결국 우리나라의 법체계는 등기해야 권리변동을인정하는 원칙을 채택했지만 현실적으로 이를
강제할 경우 불합리한 경우가 발생할 수도 있고 나아가 복잡한 사회관계에 따른 부동산등기를
일일이 법으로만 규율할 수 없기 때문에 민법의 위원칙과 예외를 실천하기위해 민법의 부속법으로
부동산등기법과 부동산등기법시행규칙이 제정되었고 나아가 수많은 등기예규, 선례들로서
등기에 관한 법률관계가 규율되어서 국민의 법적안정성과 부동산 등기관련 법적생활의 예측가능성을
보장해주고 있습니다




  부동산등기제도의 기본


  등기부에 대한 설명

 

부동산 등기부는 다음과 같이 생겼습니다 전산화 된 경우의 모습은 이렇습니다

등기부는 부동산에 관한 권리관계를 기재하는 공적장부로서 토지 와 건물등기부가 있습니다
등기부에는 1필의 토지 (참고 - 필(筆:토지의 단위) 혹은 필지(筆地)라고도 합니다 ) 혹은 1동(棟)의
건물에 대하여 1용지를 사용합니다

등기부를 작성(편성)하는 방법은 여러 가지가 있는데
일반인들도 이를 알아야 할것이 행정구역등과 등기관할을 혼동하여 집앞의 등기소에 가서
등기신청을 하려고 하는 분들이 많습니다  아래를 참고하십시오

가. 당사자 신청의 시간적 순서에 따라서 등록.편성하는 방법(연대적편성주의- 미국)과
나. 소유자마다에 등기용지를 두는 방법( 인적편성주의-프랑스 )
다. 각토지에 등기용지를 두는 방법 (물적편성주의- 독일등 다수국가 )등이 있는데

우리나라의 경우는 물적편성주의를 채택하고 있습니다 따라서 1부동산에는 1등기용지가
작성되고 있는데 이것은 권리관계의 명확화와 공시적기능을 원활히수행하기 위함입니다
쉽게 말하면 사람을 기준으로 등기부를 만드는 것이 아니라 부동산을 기준으로 등기부를 만듭니다

즉, 이전호라는 사람이 몇개의 부동산을 가지고 있는가를 기준으로 만드는 것이 아니고
청담동 111번지 땅을 누가 가지고 있느냐를 기준으로 만듭니다
따라서 등기부는 그 소재지 부동산을 기준으로 모든법률관계를 규율하게 되고 이에따라
관할 이라는것이 존재하게 됩니다

등기용지에 대해서도 한마디 한다면 법에서 말하는 1등기용지는 한장의 종이를 말하는 것이 아니라
세장으로 구성된 1조(組)의 종이를 말합니다 눈에보이는 종이 3장이 아니라 관념적으로 ...
즉. 수십장에 달할수도 있으며 2장일수도 있습니다 ( 을구가 없을경우 )

1등기용지는 등기번호란과 표제부 갑구 을구 로 구성되어 있습니다
기타 등기부와 관련한 사항은 자세하게 따로이 설명드리겠습니다


  부동산등기에는 어떠한 것들이 있는가 ?


부동산등기는 그 분류기준에 따라서 여러가지 종류로 나눌수 있으며 이를 모두 소개하기는
곤란하며 여기서는 보편적인 분류기준에 따라서 몇가지만을 간단하게 소개해 보기로 합니다



 기능에 의한 분류


1. 부동산표시에 관한 등기(사실의 등기)

부동산표시에 관한 등기는 권리에 관한 등기와 별개, 독립으로 부동산의 표시에 관한 사항을
등기부의 표제부에 기재하는 등기를 말합니다.
새로 생긴 토지(공유수면 매립) 또는 신축한 건물에 대하여 처음으로 표제부만의 등기용기를 설치하고
여기에 부동산의 소재와 지번, 토지에 있어서는 지목과 면적, 건물에 있어서는 그 종류, 구조와 면적,
건물이 번호, 부속건물의 표시 등을 각 기재하게 됩니다

표제부의 변경등기에 관해서는 소유권의 등기명인에게 아래와같은 등기신청의무가 부과됩니다

토지의 멸실/분합/면적증감/ 지목변경등이 있을경우 소유자는 1월이내에 등기를 신청하여야 하며
이를 이행하지 않으면 5만원 이하의 과태료에 처하게 됩니다

또한 건물도 분합 번호종류구조변경 멸실 면적의증감 부속건물신축 대지지번의변경 소멸이 있는 때에는
소유자는 1월이내에 그 등기를 신청하여야 하며 이를 게을리하면 5만원이하의 과태료에 처하게 됩니다

참고 - 벌금과 과태료의 차이점에 관해서는 여기를 참조하십시오

2. 권리에 관한 등기 (사항란에 관한 등기 갑구 을구의 등기 )

부동산에 관한 권리를 처음으로 취득하거나 타인으로부터 승계취득한 때, 그 권리에 변경이 생긴 때,
그 권리의 소멸이 생긴 때에 그 권리의 표시에 관한 사항을 등기부의 갑구 또는 을구에 하는 등기입니다.
즉 권리의 설정, 보존, 이전, 변동, 처분의 제한 또는 소멸에 관한 등기를 말합니다.

등기의 실체법적 효력(권리변동적 효력- 법률행위로 인한 권리의 득실변경)은
이러한 갑구 을구의 사항란에 하는 등기에만 인정됩니다.

여기서 표제부와 갑구 을구(사항란)의 이해를 위해 다음을 참조하십시오

 효력에 의한 분류



여기는 일반인들을 대상으로 설명드리는 곳이므로 가급적 간단하게 설명드립니다

1. 종국등기

종국등기란 부동산물권의 득실변경의 효력을 가지는 등기를 말합니다.
보통 등기라고 말할 때에는 이 종국등기를 가리키며 가등기에 대비하여 본등기라고도 합니다.

(1)부동산물권을 발생시키는 경우의 종국등기 - 예:소유권이전등기, 저당권설정등기
(2)부동산물권을 변경시키는 경우의 종국등기 - 예:저당권변경등기
(3)부동산물권을 소멸시키는 경우의 종국등기 - 예:저당권말소등기



2. 예비등기
예비등기는 종국등기를 할 수 있는 요건이 완비하지 못한 경우에 있어서 장차 행하여질 종국등기에대한
준비로서하는 등기입니다 예비등기에는 가등기와 예고등기가 있습니다.


(1)가등기

장차 종국등기를 할 수 있을 만한 요건이 갖추어진 때에 행하여 질 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해
두는 효력을 가지는 등기로서 부동산물권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 할 때, 그 청구권이
시기부 또는 정지조건부인 때, 기타 장래에 있어서 확정될 것인 때에 할 수 있습니다

가등기에 기하여 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다
이에 관해서는 다시 상세히 설명드리겠습니다

(2)예고등기

등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의소(재심의 소도 포함)가 제기된 경우에 이를
제3자에게 경고하기 위하여 수소법원이 직권으로 촉탁하므로 인하여 이루어지는 등기입니다.

이 예고등기는 소의 제기가 있었다는 경고의 효력만 있고 예고등기가 있어도 처분금지의 효력이
생기는 것은 아닙니다 또한 목적부동산에 관하여 유효하게 물권변동행위를 할 수 있습니다.



 내용에 의한 분류



1. 기입등기
새로운 등기원인에 의하여 어떠한 사항을 새로 등기부에 기재하는 등기를 말합니다.
예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기

2. 변경등기
등기와 실체관계의 일부 불일치가 등기된 후에 생긴 때에 이를 일치시키기 위한 등기입니다.
예) 권리변경등기와 표시변경등기가 있으며 원칙적으로 부기등기의 형식으로 행합니다

3. 경정등기
등기된 사항이 착오 또는 유루가 있어서 원래적으로 등기와 실체관계가 불일치할 때 이를 일치시키기 위한
등기로서 등기명의인의 동일성이 인정되는 범위내에서만 인정이 됩니다

4. 말소등기
기존의 등기사항을 말소하는 등기입니다.

5. 회복등기
소멸된 등기를 회복하여 그 등기의 효력을 유지시킬 것을 목적으로 하는 등기로서 등기부의 전부 또는
일부가 멸실된 경우에 새로운 등기를 위하여 회복하는 등기(멸실회복등기)와 부당하게 말소된 등기를
종전대로 회복할 것을 목적으로 하는 등기(말소회복등기) 가 있습니다.

6. 멸실등기
등기된 부동산이 전부 멸실한경우에 하는 등기입니다.부동산의 일부가 멸실한경우에는 표시변경등기를
해야 합니다



 형식(방법)에 의한 분류


1. 주등기(독립등기)
주등기는 등기의 원칙적인 형태로서 표시번호나 순위번호란에 연속되는 독립번호를 기재하는 등기로서
등기는 주등기로 행하는 것이 원칙입니다.

2. 부기등기

부기등기는 독립의 순위번호, 표시번호를 사용하지 않고 주등기의 번호를 그대로 사용하되 다만 이 번호의
아래에 "부기 몇호"라고 기재하여 행하여지는 등기로서 주등기와 동일성을 유지하고 주등기의 순위를 그대로
보유하기 위한 등기입니다

순위번호를 기재함에는주등기의 번호를 사용하고 그 번호의 아래 쪽에 부기호수를 기재하며 .
경정등기, 변경등기, 환매특약등기, 소유권 이외의 권리이전등기(지상권, 전세권, 저당권 이전등기)등은
원칙적으로 부기등기의 방법으로 합니다.

하지만 부기등기는 주등기의 연장이므로 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의하며
부기등기 상호간의 순위는그 전후에 의합니다.