명도소송

[명도소송]

 

명도소송이란 말소기준권리 이전에 대항력 확보한 세입자등 인도명령 대상이 아닌 경우와 인도명령 대상자에 해당되나 낙찰대금 납부후 6개월을 넘긴 경우의 점유자가 자진하여 건물을 인도해 주지 않는 경우에 명도소송 제기 후 승소를 통해 강제집행을 실행하는 방법이다. 현행 민사집행법에서는 명도소송 당사자가 극히 제한되고 있는 것이 현실이다.

 

즉 대항력을 가진 선순위임차인을 상대로 설령 명도소송을 제기한다 해도 법원은 동시이행의 판결을 내리기 때문에 낙찰자가 명도소송의 실익을 취하는 것이 불가능하다. 다만 인도명령대상에서 벗어난 자를 상대로 한 명도소송은 의미가 있다고 할 수 있다.

 

명도소송은 대략 4∼6개월 정도 걸리며, 일반적으로 승소가 명백하므로 명도소송은 본인이 직접 원고로서 재판에 참가해도 된다.

명도라 함은 토지나 건물을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하로 옮기는 것을 의미하는데 , 만일 점유자가 임대차 기간 등이 만료되었음에도 소유자에게 토지 등의 명도를 응하지 않을 경우에는 소유자는 점유자를 상대로 명도소송(민사)을 제기 할 수 있다.

소유자가 명도소송을 제기한 후에 점유자가 변경된 경우에는 소유자가 승소판결을 받기 때문에, 이 같은 문제를 해소하기 위해 명도소송을 제기하면서 동시에 점유이전가처분금지 신청을 하는 것이 효과적이라 할 수 있다. 이러한 점유이전금지가처분신청 및 본안명도소송 부동산이 소재하는 지방법원에 소송을 제기하고, 소송 및 신청서에는 계약서, 개별공시지가확인서, 재산관계공부, 명도대상 건물도면등의 입증서류를 첨부하여야 한다.

 

▶명도소송시 주의점
명도소송을 제기하면서 동시에 점유자가 현 점유를 바꾸지 못하게 하는 것이 ‘점유이전금지가처분’이다. 점유이전금지가처분이란 만약에 현재 점유자가 소송중이나 직후에 원고 몰래 다른 사람이 들어와 점유하게 되면 소송에서 원고가 승소하여도 새로운 불법점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기하여야 하기 때문에 미리 법원에 신청하는 것이다.

 

▶명도소송 대상자
1. 인도명령 대상자의 경우 대금 납부 후 6개월이 경과한 경우

 

▶명도소송 신청자
1. 낙찰자
2. 차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자
3. 잉여 가망이 없는 경우의 경매 물건에 대한 매수를 신청한 채권자인 낙찰자
4. 낙찰자의 상속자
5. 법인의 낙찰자(일반 낙찰승계자)

 

▶명도소송 절차
점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행 → 명도소장접수 → 사건번호및 담당판사배정 → 심리 → 선고 → 승소판결 → 강제집행신청

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다. 만약 심리 과정에서 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는 보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다.

 

1. 명도소송 소장의 접수
명도소송의 소장을 인지대는 소송물 가액(과세시가 표준액) x1/2×0.005로 인지를 표지에 붙이고, 송달료(1,760원x10회x명도 대상자수)와 함께 법원 민사 신청과에 소장을 접수시킨다(변동에 따라 달라질 수 있어 사전에 해당 법원에 문의하는 것이 바람직하다).

*명도소송 접수시 필요서류
- 소장
- 낙찰 허가 결정 정본
- 부동산 등기부등본
- 별지 목록(건물 도면)
- 낙찰 대금 납부서
- 권리 신고 및 부동산 현황조사서 사본
- 제출된 피고 주민등록등본

 

2. 사건번호 및 담당판사의 배정
소장이 접수되면 사건번호와 담당판사가 배정된다. 사건의 진행 등에 관해 확인할 사항이 있으면 해당 민사부의 서기에게 문의한다.

 

3. 심리
재판에서는 원고의 주장을 소장에 적힌 것으로 대신하거나 준비된 서면으로 변론기일 지정일 전에 제출하면 된다. 상대방의 주장에 대해서는 인정 또는 반박하는 진술을 할 수 있으며 후에 그 사항은 서면으로 제출한다.

 

4. 선고
판사는 원고와 피고의 진술 후 증거서류를 제출하거나 증인을 세우게 하고 최종적으로 선고를 내린다.

 

5. 승소판결
명도소송 판결이 내려지고 집행문이 부여되면 별도의 채무명의 없이 명도소송 판결문만으로 강제집행을 실행하여 점유 이전을 받을 수 있다.

 

6. 명도소송에 의한 강제집행 신청
명도소송 판결정본, 즉 집행문과 송달증명을 첨부하여 부동산 소재지 관할 집행관 사무소에 강제집행을 신청한다.

* 명도소송 집행시 접수서류
1) 집행력 있는 정본(승소 판결 채무명의 정본 + 집행문 부여)
2) 송달증명원
3) 도장
4) 강제집행 예납금
5) 인감증명서(위임을 할 경우)
6) 위임장(위임을 할 경우)

 

 

▶집행방법

1.낙찰 대상 부동산에 점유자가 있음에도 불구하고 집행 방해를 목적으로 문을 열어 주지 않거나 부재중이어서 2회 이상 집행 불능이 되면 성인 2인 또는 국가공무원(시, 구, 읍, 면, 동사무소 직원), 경찰공무원 1인 입회하에 강제집행을 할 수 있다. 이때 반출되는 유체동산 에 대해서는 집행관이 목록을 작성하여 채무자 비용으로 채권자에게 보관시킨다.

 

2.야간, 휴일의 명도 : 야간과 휴일에는 법원의 허가가 있을 때에만 집행을 할 수 있으며 허가 명령을 제시하여야 한다.

 

3. 공가(빈집)의 명도: 관리실 등 관리업체를 통해 낙찰 대상 부동산이 공가임이 입증되는 경우에는 강제집행을 할 필요가 없고 관리 또는 경비실에 신고하고 잠금장치를 해제하여 인도하는 방법도 가능하다.
그러나 장기간 방치된 유체동산이 있는 경우에는 국가공무원, 경찰공무원 또는 20세 이상의 관리사무소 직원 등의 입회하에 일정한 곳에 보관하면 된다.

이러한 법적 절차 일반에 대해 살펴보는 것은 이런 절차가 있다는 정도로 그치고 대화를 통한 강제집행 없는 법원경매가 피차 모두에게 바람직하다는 것은 다시 말할 필요 없는 원칙이다. 낙찰로 인해 소유권을 취득한 낙찰자자 이와 같은 법적 수단을 강구할 수 있는 유리한 입장에 있다고 하더라도 인도명령이나 명도소송의 피신청인인 상대방의 입장을 헤아려 강제집행하지 않는 부동산투자자 되었으면 한다.