복등기란 아파트 입주 전에 매매계약을 하고 입주 직후 최초분양계약자명의로 소유권 이전등기를 했다가 다시 새로운 매수자 앞으로 소유권이전 등기를 하는 것이다.
등기가 동시에 두 번 이뤄졌다고 해서 복등기라 부르며 이중등기라고도 한다. 분양권 전매가 금지된 투기과열지구에서 분양권을 전매하는 방법으로 입주를 2~3개월 앞둔 단지에서 주로 일어난다.
이때 최초분양계약자가 부담해야 하는 취득 시 동반되는 각종세금을 새로운 매수자가 부담하며 이에 따라 매매대금을 깎아 주는 것이 일반적이다.
계약 후 등기 전까지 분양권 매수자의 권리를 보호받을 방법이 없어 매매계약서에 공증을 받는 방법이 널리 이용되고 있다. 그러나 복등기 자체가 불법이므로 이 또한 당연히 보호를 받지 못한다.
분양권 거래 불법 여부를 판정하는데 있어 기준이 되는 것은 매수·매도자간의 계약일로 잔금을 소유권 이전 등기일 이후에 지급했다고 해도 합법적인 거래가 될 수는 없다.
복등기 거래를 하다 발각되면 매수자는 계약을 해지 당고 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다. 계약이 해지되면 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액만을 돌려받는다.
복등기를 미등기 전매와는 구별된다. 미등기 전매란 매도자가 잔금납부 또는 소유권 이전등기를 하지 않은 상태에서 다른 사람에게 되파는 것이다. 중간생략 등기라고도 하는데, 등기부상에는 분양권 매수자가 최초 소유자가 된다는 점에서 복등기와 차이가 있다.
분양권 전매제한 규정 강화되면서 세무당국의 감시도 강화되고 있다. 특히 동탄, 파주 등 프리미엄이 높게 형성된 곳일수록 감시가 심한데 이런 지역에서 입주예정 분양권을 매입할 때는 소유권 이전 등기가 된 상태인지 주위 깊게 확인할 필요가 있다.